הציעו לכם תמ"א 38? מה חשוב לבדוק לפני שחותמים

פרויקט התחדשות בבניין יכול להיות הזדמנות משמעותית עבור בעלי הדירות: חיזוק או בנייה מחדש של הבניין, תוספת ממ"ד, מרפסת, מעלית, שיפור הרכוש המשותף ולעיתים גם חניה או תוספת שטח לדירה – והכול במסגרת עסקה עם יזם.

אבל לצד הפוטנציאל, מדובר בעסקת מקרקעין מורכבת שעשויה להימשך שנים ולהשפיע באופן ישיר על הנכס היקר ביותר של בעלי הדירות.

לכן, כאשר יזם, מארגן או נציג מציגים לבעלי הדירות הצעה לפרויקט המכונה "תמ"א 38", לא מומלץ להסתפק במצגת יפה או בהבטחה לדירה משודרגת. לפני שחותמים, חשוב להבין מה בדיוק מציעים, האם הפרויקט אפשרי מבחינה תכנונית, מי עומד מאחוריו ומהן ההגנות המשפטיות של בעלי הדירות.

חשוב גם לדעת כי תמ"א 38 הארצית פקעה, ובפרויקטים חדשים יש לבדוק מהו המסלול התכנוני העדכני שמכוחו מבקשים לקדם את ההתחדשות. בחלק מהמקרים מדובר בפרויקטים שהחלו בעבר, ובאחרים בהתחדשות מכוח תוכניות מקומיות או הסדרים תכנוניים חלופיים.

אז מה כדאי לבדוק לפני שמתחייבים? הנה חמש בדיקות מרכזיות.

1. באיזה מסלול תכנוני הפרויקט אמור להתבצע?

לפני שבוחנים כמה מטרים תקבל כל דירה, כדאי להתחיל בשאלה בסיסית הרבה יותר:

האם ניתן בכלל לקדם את הפרויקט שהוצע לבניין?

בעבר היה נהוג לדבר בעיקר על שני מסלולים מרכזיים של תמ"א 38: חיזוק ותוספת לבניין קיים, או הריסת הבניין והקמת בניין חדש במקומו.

כיום, לאור פקיעת תמ"א 38 הארצית והמעבר להסדרים תכנוניים אחרים, חשוב לבדוק מהי התוכנית החלה באזור ומה המדיניות של הוועדה המקומית ביחס למגרש ולבניין הספציפי.

בין היתר כדאי לברר:

• מכוח איזו תוכנית מבקש היזם לקדם את הפרויקט?
• האם מדובר בחיזוק הבניין או בהריסה ובנייה מחדש?
• מהן זכויות הבנייה שניתן לבקש במקום?
• האם קיימות מגבלות תכנוניות על המגרש?
• האם קיימת מדיניות עירונית מיוחדת לאזור?
• האם הוצגה לבעלי הדירות בדיקת היתכנות מקצועית?
• האם קיימים הליכים תכנוניים אחרים בסביבת הבניין שעשויים להשפיע על הפרויקט?

חשוב לזכור שהדמיה אדריכלית אינה היתר בנייה, וגם הצעה מסחרית של יזם אינה מבטיחה שכל הזכויות המוצגות בה יאושרו בסופו של דבר.

לכן ההסכם צריך להתייחס גם למצב שבו הוועדה המקומית אינה מאשרת את התכנון כפי שהוצג בתחילת הדרך.

2. מי היזם ומה היכולת שלו להשלים את הפרויקט?

בפרויקט התחדשות עירונית בעלי הדירות מוסרים ליזם זכויות בעלות ערך משמעותי ומאפשרים לו לקדם מהלך מורכב בבניין שלהם.

לכן לא מספיק לבדוק רק איזו תמורה היזם מציע. צריך לבדוק גם מי עומד מאחורי ההצעה.

בין היתר כדאי לבדוק את ניסיונו של היזם בפרויקטים דומים, את הפרויקטים שכבר ביצע ואת יכולתו לקדם פרויקט משלב התכנון ועד למסירת הדירות.

אפשר לבחון שאלות כגון:

• כמה פרויקטים דומים היזם כבר השלים?
• האם ניתן לראות בניינים שאוכלסו?
• האם יש לו ניסיון בעיר שבה נמצא הנכס?
• מי אנשי המקצוע שילוו את הפרויקט?
• מהו מבנה החברה שעמה מתקשרים בעלי הדירות?
• כיצד צפוי הפרויקט להיות ממומן?
• האם קיים או צפוי להיות גורם מממן לפרויקט?
• אילו בטוחות אמורים בעלי הדירות לקבל?

רצוי שלא לבחור יזם רק לפי השאלה מי מציע את מספר המטרים הגדול ביותר.

לעיתים הצעה שנראית נדיבה במיוחד על הנייר אינה בהכרח ההצעה בעלת הסיכוי הגבוה ביותר להתממש.

המטרה היא לבחון שילוב של תמורה ראויה, היתכנות תכנונית, ניסיון, איתנות ויכולת ביצוע.

3. מה בדיוק מקבל כל בעל דירה?

אחד החלקים החשובים ביותר במשא ומתן הוא הגדרה ברורה ככל האפשר של התמורה לבעלי הדירות.

אמירות כלליות כמו "תקבלו דירה גדולה יותר", "תהיה מרפסת" או "נוסיף חניה" אינן מספיקות כאשר מגיעים להסכם משפטי.

יש לבחון ולהגדיר, ככל שניתן ובהתאם לשלב שבו נמצא הפרויקט:

• מה יהיה שטח הדירה החדשה או התוספת לדירה?
• האם תיבנה מרפסת ומה יהיה שטחה?
• האם תוצמד לדירה חניה?
• האם תתקבל חניה רגילה או באמצעות מתקן?
• האם יינתן מחסן?
• באיזו קומה צפויה להיות הדירה החדשה?
• מה יהיה כיוון הדירה?
• מה כולל המפרט הטכני?
• האם בעלי הדירות רשאים לבצע שינויים ותוספות?
• מה קורה אם התכנון המאושר שונה מהתכנון הראשוני?

בפרויקט של הריסה ובנייה מחדש חשוב לבדוק גם את תקופת הפינוי מהדירה.

יש להסדיר, בין היתר, את דמי השכירות שישולמו לבעלי הדירות, מועד תחילת התשלום, הוצאות מעבר, מנגנון לעדכון דמי השכירות במקרה הצורך והפתרון למצב שבו הבנייה מתארכת מעבר לצפוי.

ככל שהתמורה מוגדרת בצורה ברורה יותר בהסכם, קטן הסיכון למחלוקות בהמשך לגבי השאלה "מה בעצם הובטח לנו".

4. אילו ערבויות והגנות מקבלים בעלי הדירות?

גם פרויקט שנראה מצוין מבחינה תכנונית וכלכלית זקוק למנגנוני הגנה מתאימים.

פרויקטי התחדשות עירונית נמשכים זמן רב וכוללים שלבים רבים: תכנון, קבלת הסכמות, היתר, מימון, פינוי במקרים הרלוונטיים, בנייה ורישום הזכויות.

ההסכם עם היזם צריך להתייחס לסיכונים האפשריים לאורך הדרך ולקבוע מנגנונים שנועדו להגן על בעלי הדירות.

בהתאם לסוג הפרויקט ולמבנה העסקה, חשוב שעורך הדין המייצג את בעלי הדירות יבדוק בין היתר את נושא הבטוחות והערבויות, הביטוחים, המימון, אחריות היזם ולוחות הזמנים.

בפרויקט הכולל פינוי והריסת הדירות הקיימות הנושא משמעותי במיוחד, משום שבעלי הדירות נפרדים לתקופה מסוימת מהחזקה בנכס הקיים וממתינים לקבלת דירה חדשה.

יש לבחון בין היתר:

• אילו ערבויות יקבלו בעלי הדירות ובאיזה שלב?
• מה מבטיח את תשלום שכר הדירה בתקופת הפינוי?
• מה קורה במקרה של עיכוב משמעותי?
• אילו ביטוחים יחולו בזמן העבודות?
• מי אחראי לנזקים שעלולים להיגרם במהלך הפרויקט?
• מה קורה אם היזם אינו מצליח לקבל היתר?
• מה קורה אם הפרויקט אינו מקבל מימון?
• באילו נסיבות יכולים בעלי הדירות להשתחרר מההסכם?

אין נוסחה אחת שמתאימה לכל פרויקט. הבטוחות הנדרשות תלויות בסוג העסקה, בתכנון ובמבנה ההתקשרות, ולכן יש להתאים אותן לפרויקט הספציפי.

5. מה כתוב בהסכם – ולא רק מה נאמר בפגישה?

בשלבים הראשונים של פרויקט התחדשות מתקיימות בדרך כלל פגישות רבות עם יזמים, מארגנים ואנשי מקצוע.

בפגישות עשויות להינתן הבטחות והערכות שונות, אבל בסופו של דבר המסמך המשפטי שעליו חותמים הוא בעל חשיבות מכרעת.

לכן לא מומלץ לחתום על הסכם, מסמך בלעדיות, התחייבות, ייפוי כוח או מסמך אחר הקשור לפרויקט לפני שבעל הדירה מבין את משמעותו.

הסכם התחדשות צריך להסדיר שורה ארוכה של נושאים, ובהם:

• התנאים לקידום הפרויקט.
• התחייבויות היזם.
• התמורה לבעלי הדירות.
• לוחות הזמנים.
• המועדים להשגת היתר ומימון.
• הבטוחות.
• הביטוחים.
• אופן מסירת הדירות.
• טיפול בליקויים.
• הוצאות החלות במסגרת הפרויקט.
• אפשרות לביטול ההסכם בתנאים שנקבעו.
• אופן הטיפול בשינויים בתכנון.
• רישום הזכויות לאחר סיום הפרויקט.

גם ללוחות הזמנים יש חשיבות רבה.

פרויקט שאינו כולל אבני דרך ברורות עלול להשאיר את בעלי הדירות קשורים להסכם לאורך תקופה ארוכה גם כאשר אין התקדמות ממשית.

לכן יש חשיבות לקביעת מנגנונים המתייחסים לאבני דרך כגון השגת שיעור ההסכמות הנדרש, קידום התכנון, הגשת בקשה להיתר, קבלת היתר, השגת מימון ותחילת ביצוע.

מי צריך לבחור את עורך הדין של בעלי הדירות?

אחת הנקודות החשובות ביותר בתהליך היא הייצוג המשפטי.

עורך הדין של בעלי הדירות צריך לייצג את בעלי הדירות ואת האינטרסים שלהם, ולא את היזם.

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אף מפרסמת הנחיות ומסמכי עזר לבעלי דירות בנושא התקשרות עם עורכי דין ויזמים, ומדגישה את חשיבות הייצוג העצמאי של בעלי הדירות.

בעלי הדירות צריכים להיות מעורבים בבחירת עורך הדין שלהם ולהבין מי הלקוח שאותו הוא מייצג.

עורך הדין המלווה את בעלי הדירות יכול לסייע כבר בשלבים המוקדמים: בבדיקת ההצעה, ניהול ההליך מול היזם, בחינת ההסכם, משא ומתן על התנאים, הבטוחות ולוחות הזמנים וליווי עד להשלמת הפרויקט.

ומה לגבי נציגות הדיירים?

בבניינים שבהם בעלי דירות רבים, נהוג לבחור נציגות שתסייע בניהול התהליך ובתקשורת השוטפת מול אנשי המקצוע.

נציגות פעילה יכולה לסייע מאוד בקידום הפרויקט, בריכוז שאלות ובהעברת מידע לבעלי הדירות.

עם זאת, חשוב להגדיר בצורה ברורה את תפקיד הנציגות ואת גבולות סמכותה.

הנציגות אינה אמורה להחליף את שיקול דעתו של כל בעל דירה בנושאים שבהם נדרשת הסכמתו, ואינה תחליף לייעוץ משפטי פרטני כאשר הוא נדרש.

מומלץ גם לשמור על שקיפות ככל האפשר בין הנציגות לבין יתר בעלי הדירות, כדי לצמצם אי-הבנות ומחלוקות במהלך הדרך.

לא חותמים לפני שמבינים את העסקה

התחדשות עירונית יכולה להשביח משמעותית את הבניין ואת הדירות, לשפר את איכות החיים ולתת לבעלי הדירות נכס חדש או משודרג.

אבל היתרונות האפשריים אינם מבטלים את הצורך לבצע בדיקות יסודיות לפני ההתקשרות.

כאשר מציעים לכם פרויקט המכונה "תמ"א 38", אל תסתפקו בשאלה כמה מטרים תקבלו.

בדקו מהו המסלול התכנוני, מהי ההיתכנות האמיתית של הפרויקט, מי היזם, מה בדיוק תקבלו, אילו ערבויות עומדות לרשותכם ומה קובע ההסכם במקרה שהדברים אינם מתקדמים כמתוכנן.

ככל שבעלי הדירות מקבלים ייעוץ מקצועי מוקדם יותר ומנהלים את התהליך באופן מסודר, כך ניתן לצמצם סיכונים ולשמור טוב יותר על זכויותיהם לאורך פרויקט שעשוי להימשך מספר שנים.

אהד ושות' – משרד עורכי דין ונוטריון מעניק ליווי משפטי לבעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, לרבות פרויקטי הריסה ובנייה, חיזוק והתחדשות בניינית, החל מבדיקת ההצעה ובחירת היזם, דרך ניהול המשא ומתן וגיבוש ההסכם ועד להשלמת הפרויקט ורישום הזכויות.

האמור במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. המסלול התכנוני והמשפטי הרלוונטי משתנה בין רשויות, תוכניות ופרויקטים, ויש לבחון כל מקרה בהתאם לנסיבותיו ולדין החל במועד הבדיקה.

שאלות ותשובות על תמ"א 38 והתחדשות בניינית