חמש בדיקות שחובה לבצע לפני רכישת דירה

רכישת דירה היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר שאדם מבצע במהלך חייו. מעבר להתרגשות שבמציאת הדירה המתאימה, מדובר בעסקה הכוללת התחייבות כספית משמעותית, מסמכים משפטיים, היבטי תכנון ובנייה, מיסוי ולעיתים גם מימון באמצעות משכנתא.

דירה יכולה להיראות מצוין בביקור הראשון, להיות ממוקמת באזור מבוקש ואפילו להתאים בדיוק לתקציב – אך לפני שחותמים על זיכרון דברים או הסכם רכישה, חשוב לבצע מספר בדיקות מקדימות.

בדיקות נכונות לפני רכישת דירה יכולות לחשוף בעיות ברישום הזכויות, שעבודים, חריגות בנייה, הוצאות שלא נלקחו בחשבון או תנאים חוזיים שעלולים להשפיע באופן משמעותי על העסקה.

להלן חמש בדיקות מרכזיות שכדאי לבצע לפני רכישת דירה.

1. בדיקת הזכויות בדירה – מי באמת הבעלים?

הבדיקה הראשונה והבסיסית ביותר היא בירור המצב המשפטי של הנכס.

כאשר הדירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין, יש להוציא נסח טאבו עדכני ולבדוק מי רשום כבעל הזכויות בדירה ומה בדיוק רשום לגביה. נסח טאבו הוא מסמך רשמי שניתן להפיק באמצעות הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין.

בין היתר חשוב לבדוק:

• האם האדם שמציג את עצמו כמוכר אכן רשום כבעל הזכויות?
• האם קיימת משכנתא על הדירה?
• האם רשומים עיקולים או שעבודים?
• האם קיימות הערות אזהרה לטובת צדדים אחרים?
• האם קיימות מגבלות אחרות על העברת הזכויות?
• האם החניה, המחסן או חלקים נוספים שנמכרים עם הדירה אכן משויכים אליה מבחינה משפטית?

לא כל דירה בישראל רשומה בהכרח בטאבו. במקרים מסוימים הזכויות מנוהלות באמצעות רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת או גורם אחר, ולכן יש להתאים את הבדיקה לצורת הרישום של הנכס. רשות מקרקעי ישראל, למשל, מאפשרת במקרים הרלוונטיים להפיק אישור זכויות ביחס לנכסים שבניהולה.

חשוב לא להסתפק במסמך ישן שהמוכר מחזיק ברשותו. מצב הרישום יכול להשתנות, ולכן הבדיקה צריכה להתבצע על סמך מידע עדכני ככל האפשר.

2. בדיקת המצב התכנוני וחריגות בנייה

העובדה שחדר, מרפסת, מחסן או יחידת דיור קיימים בפועל אינה בהכרח מעידה שהם נבנו בהתאם להיתר.

לכן, לצד בדיקת הזכויות המשפטיות, חשוב לבדוק גם את המצב התכנוני של הדירה והבניין.

במסגרת הבדיקה ניתן לעיין, בהתאם לרשות המקומית ולמידע הזמין, בתיק הבניין, בהיתרי הבנייה, בתוכניות ובמסמכים תכנוניים נוספים. מערכות התכנון והרישוי הממשלתיות והרשויות המקומיות כוללות מידע הנוגע לתוכניות ולהליכי רישוי והיתרי בנייה.

לדוגמה, כדאי לבדוק אם:

• בוצעה סגירת מרפסת ללא היתר.
• נוסף חדר שאינו מופיע בהיתר הבנייה.
• מחסן או חניה הוסבו לשימוש אחר.
• קיימים צווי הריסה או הליכים תכנוניים רלוונטיים.
• יש פער בין מצב הדירה בפועל לבין התוכניות המאושרות.
• קיימות תוכניות בנייה עתידיות בסביבת הנכס שעשויות להיות משמעותיות לרוכש.

חריגת בנייה אינה בהכרח סיבה אוטומטית לבטל עסקה, אך חשוב לדעת על קיומה מראש, להבין את משמעותה ולקבל החלטה מושכלת לפני חתימה.

3. בדיקה פיזית והנדסית של הדירה

עורך דין בודק את ההיבטים המשפטיים של העסקה, אך הוא אינו מהנדס בניין ואינו יכול לקבוע אם קיימת בעיית רטיבות, ליקוי קונסטרוקטיבי או תקלה במערכת החשמל.

בדירה יד שנייה, ובמיוחד בדירות ישנות, מומלץ לשקול בדיקה מקצועית של מצב הנכס.

בדיקה כזו עשויה לסייע באיתור בעיות כגון:

• סימני רטיבות ונזילות.
• סדקים בקירות.
• בעיות איטום.
• ליקויים בצנרת.
• בעיות חשמל.
• ליקויים בחלונות ובתריסים.
• בעיות בריצוף.
• שינויים שבוצעו בדירה במהלך השנים.

גם כאשר מדובר בליקוי שאינו מונע את רכישת הדירה, גילוי מוקדם שלו מאפשר לרוכש להבין מהן ההוצאות שעשויות להידרש לאחר קבלת החזקה בנכס.

במקרים מסוימים ממצאי הבדיקה אף עשויים להשפיע על המשא ומתן בין הצדדים.

4. בדיקת העלות האמיתית של העסקה והמימון

מחיר הדירה שמופיע בהסכם אינו בהכרח העלות הכוללת של הרכישה.

לפני שמתחייבים לעסקה, חשוב לבנות תמונה כלכלית מלאה ולהביא בחשבון הוצאות נלוות אפשריות כגון מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, תיווך, שמאות, עלויות משכנתא, רישומים, שיפוצים והוצאות נוספות בהתאם לעסקה.

מס רכישה הוא אחד הנושאים שחשוב לבדוק מראש. גובה המס תלוי בנתוני העסקה ובמצבו של הרוכש, ורשות המסים מפעילה מחשבון ייעודי לחישוב מס רכישה בהתאם להוראות התקפות במועד העסקה.

אם הרכישה מתבצעת באמצעות משכנתא, רצוי לבחון את אפשרויות המימון בשלב מוקדם ולא להמתין עד לאחר חתימת החוזה.

חשוב לזכור כי מחיר העסקה מצד אחד וגובה המימון שהבנק יהיה מוכן להעמיד מצד שני אינם בהכרח זהים. לכן יש לוודא שקיימים מקורות כספיים מתאימים גם לתשלומים הראשונים וגם ליתר ההוצאות הכרוכות בעסקה.

עסקה שנראית אפשרית לפי מחיר הדירה בלבד עלולה להפוך לבעייתית אם לא נלקחו בחשבון כל העלויות הנלוות.

5. בדיקת הסכם המכר לפני חתימה

אחרי שהדירה נמצאה והמחיר סוכם, מגיע אחד השלבים החשובים ביותר: הסכם המכר.

הסכם לרכישת דירה אינו רק מסמך שמציין את מחיר הנכס ומועד מסירת המפתח. עליו להסדיר את מכלול ההתחייבויות של הצדדים ואת הדרך שבה העסקה תתבצע עד להעברת הזכויות.

בין היתר חשוב לבחון במסגרת ההסכם:

• מהו לוח התשלומים?
• מתי נמסרת החזקה בדירה?
• כיצד תסולק משכנתא קיימת של המוכר?
• אילו מסמכים נדרש המוכר להמציא?
• מה קורה במקרה של איחור בתשלום או במסירת הדירה?
• אילו תשלומים חלים על כל אחד מהצדדים?
• מה נשאר בדירה במועד המסירה?
• כיצד ומתי ניתן יהיה לרשום את הזכויות על שם הקונה?
• אילו בטוחות מקבל הרוכש במהלך ביצוע העסקה?

חשוב במיוחד שלא למהר לחתום על זיכרון דברים מתוך מחשבה שמדובר במסמך ראשוני בלבד.

לפני חתימה על כל מסמך היוצר התחייבות בקשר לרכישת הדירה, מומלץ לקבל ייעוץ משפטי ולוודא שהמסמך משקף את התנאים הרצויים לרוכש ואינו יוצר התחייבות שלא נבדקה כראוי.

בדיקה לפני רכישת דירה יכולה למנוע בעיות בהמשך

רכישת דירה אינה מסתכמת בבחירת נכס ובמשא ומתן על המחיר. יש לבחון את העסקה כמכלול – את הזכויות המשפטיות, המצב התכנוני, מצב הדירה, המימון וההסכם שעליו עומדים לחתום.

בחלק גדול מהמקרים המטרה של הבדיקות אינה למצוא סיבה לוותר על הדירה, אלא לדעת בדיוק מה רוכשים ובאילו תנאים.

ככל שהבדיקות מתבצעות מוקדם יותר, ניתן לקבל החלטות מתוך מידע, להסדיר סוגיות במסגרת המשא ומתן ולהקטין את הסיכון להפתעות לאחר החתימה.

אהד ושות' – משרד עורכי דין ונוטריון מעניק ליווי משפטי בעסקאות מקרקעין ורכישה ומכירה של דירות, החל משלב הבדיקות המקדימות והמשא ומתן, דרך עריכת הסכם המכר ועד להשלמת העסקה ורישום הזכויות.

האמור במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל עסקת מקרקעין מחייבת בדיקה פרטנית בהתאם לנסיבותיה.

שאלות ותשובות על רכישת דירה